전세사기로 무너진 신혼, 리본회생을 만나 회복하다 | EP5 | 비하인드U

전세보증금 1억 500만 원 반환이 어려워진 직장인 김창욱 씨, 회수 가능성 소명해 개인회생 개시결정

20대 후반 직장인 김창욱 씨는 신혼집의 전세보증금 1억 500만 원 중 부족한 금액을 전세자금 대출로 마련했습니다. 입주 약 1년 4개월 뒤 집의 경매 진행 사실을 알게 됐고, 전세자금 대출과 생활비 대출, 카드 사용액을 합친 채무는 1억 원을 넘었습니다. 리본회생은 전세보증금의 실제 회수 가능성을 자료로 소명했고, 법원이 반환청구권을 0원으로 평가하면서 개인회생 개시결정을 받았습니다.

대출보증에 가입했지만 보증금 반환은 별개였습니다

김창욱 씨는 첫 전세 계약을 진행하면서 공인중개사에게 보증 가입이 가능한지 확인했습니다. 가입할 수 있다는 답변을 듣고 계약을 진행했지만, 실제 가입한 상품은 전세자금 대출보증이었습니다.

대출보증과 보증금 반환보증은 보장하는 대상이 다릅니다. 대출보증은 임차인의 금융회사에 대한 대출 상환을 보증하고, 반환보증은 임대인의 임차인에 대한 보증금 반환을 보증합니다. 이름은 비슷해도 같은 안전장치는 아닌 것이죠. 

김창욱 씨는 확정일자도 받지 않은 상태였습니다. 입주 약 1년 4개월 뒤 법원 우편을 통해 경매가 진행 중이라는 사실을 알게 됐습니다. 계약 만기는 아직 8개월 남아 있었지만, 보증금을 돌려받을 수 있을지부터 확인해야 하는 상황이 됐습니다.

제공된 사연에 따르면 김창욱 씨보다 먼저 배당받을 권리자들이 있어 보증금 회수가 어려울 것으로 예상됐습니다. 보증금을 받지 못하더라도 대출 상환 부담은 남아 있었고, 생활비 대출과 카드 사용액까지 더해져 개인회생을 알아보게 됐습니다.

돌려받기 어려운 보증금도 재산 심사의 쟁점

김창욱 씨의 개인회생에서는 전세보증금 반환청구권의 가치가 주요 쟁점이었습니다. 반환청구권은 집주인에게 보증금을 돌려달라고 요구할 수 있는 권리입니다. 실제로 돈을 받을 수 있는지와 별개로, 그 권리가 얼마의 재산 가치를 갖는지 검토가 필요했습니다.

당시 보험 해약환급금과 중고차의 합계는 약 1,700만 원이었습니다. 여기에 전세보증금 반환청구권까지 액면 그대로 반영된다면, 청산가치가 크게 높아질 수 있었습니다. 청산가치는 재산을 처분했을 때 채권자에게 돌아갈 것으로 보는 가치로, 개인회생의 총변제액을 정할 때 중요한 기준입니다. 

문제는 계약서에 적힌 보증금과 경매에서 실제로 회수할 수 있는 금액 사이의 차이였습니다. 김창욱 씨에게 필요한 것은 보증금을 받기 어렵다는 주장에 더해, 왜 회수가 어려운지 보여주는 자료였습니다.

감정평가와 예상 배당 분석으로 회수 가능성 소명

리본회생은 감정평가서와 등기부, 임차인 현황 자료 등을 검토해 김창욱 씨의 예상 배당을 분석했습니다. 부동산의 평가액과 선순위 채권 규모를 확인하고, 다른 권리자에게 배당한 뒤 김창욱 씨에게 돌아갈 금액이 있는지 계산했습니다.

이 자료를 바탕으로 경매에서 보증금을 회수할 가능성이 극히 낮다는 점을 수치로 제시했습니다. 제공된 사연에 따르면 법원은 반환청구권을 0원으로 평가했고, 이후 개인회생 개시결정이 났습니다. 보증금 액수만 보는 대신 실제 회수 가능성을 소명한 결과였습니다.

다만 경매가 마무리되면서 예상과 다른 결과가 나왔습니다. 낙찰가가 예상보다 높아 선순위 배당 이후 일부 금액이 남았고, 김창욱 씨 부부도 배당금을 받았습니다. 리본회생은 배당 이후 금액의 사용에 관해서도 안내했습니다.

이 사례에서는 신청 당시의 예상 회수액과 실제 경매 결과가 달랐습니다. 개인회생 진행 중에도 경매 결과와 배당 여부를 확인하며 후속 대응을 이어갈 필요가 있었던 것입니다.

사례로 보는 개인회생 포인트 3가지

• 전세보증금을 돌려받지 못해 남은 대출도 개인회생에서 검토할 수 있습니다. 보증금 반환 문제와 본인이 부담하는 대출 채무를 구분해 살펴보고, 채무의 성격과 담보 여부 등을 확인해야 합니다. 김창욱 씨는 전세자금 대출에 생활비 대출과 카드 사용액이 더해진 상황에서 개인회생을 진행했습니다. 
• 돌려받기 어려운 보증금은 실제 회수 가능성을 소명해 재산 평가를 받을 수 있습니다. 반환청구권이 있다고 해서 모든 사건에서 보증금 전액이 그대로 반영되거나, 반대로 자동 제외되는 것은 아닙니다. 김창욱 씨의 사례에서는 감정평가와 선순위 채권, 예상 배당을 분석한 자료를 제출해 반환청구권을 0원으로 평가받았습니다.
• 경매가 얽힌 복잡한 사건도 권리 분석과 소명 자료 준비에 도움을 받을 수 있습니다. 등기부와 감정평가서, 임차인 현황을 함께 검토해야 하는 사건에서는 서류를 모으는 것만큼 자료를 연결해 설명하는 작업이 중요합니다. 리본회생은 김창욱 씨의 예상 배당을 분석해 법원에 제출하고, 이후 실제 배당이 발생했을 때도 후속 안내를 제공했습니다.