같은 1주택도 세금은 다르다, 핵심은 ‘실거주’

서울 집값 85주째 상승, 지금 어떤 상황인가요?

서울 아파트값은 2026년 9월 셋째 주까지 85주 연속 올라 역대 최장 상승 기록과 같아졌어요. 한국부동산원이 9월 24일 발표한 주간 동향에서 서울 아파트 매매가격은 한 주 새 0.13% 올랐어요. 다만 지역별 흐름은 뚜렷하게 갈렸어요. 강북 14개 구는 0.28% 오른 반면 강남 11개 구는 0.01% 상승에 그쳤어요. 강남구(-0.42%)와 서초구(-0.37%)는 오히려 내렸어요. 한국부동산원은 대단지와 역세권 등 정주 여건이 좋은 지역을 중심으로 가격이 올랐다고 설명했어요. 전셋값도 같은 주 0.19% 올라 전주(0.17%)보다 상승폭을 키웠어요.

부동산 세금이 ‘거주’ 중심으로 바뀌는 이유

정부가 추진 중인 부동산 세제개편의 핵심 기준 중 하나는 ‘그 집에 실제로 사느냐’예요. 2026년 세제개편안은 실거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제를 현행 12억 원에서 14억 원으로 높이는 내용을 담았어요. 반면 처음에는 비거주 1주택자의 공제를 9억 원으로 낮출 계획이었지만, 직장·교육 등으로 실제 거주하지 못하는 경우까지 세 부담이 커진다는 지적이 나오면서 9월 수정안에서 현행 12억 원을 유지하기로 했어요. 양도소득세 장기보유특별공제도 보유 기간보다 실제 거주 기간에 무게를 두는 방향으로 개편하고, 공제 한도도 새로 두는 방안이 추진돼요. 정부는 이를 통해 고가 주택 한 채에 자산이 집중되는 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 수요를 줄이고 실거주 중심 시장을 만들겠다는 입장이에요.

실거주 1주택자와 세입자가 확인할 것

아직 세제개편안 전체가 확정된 건 아니에요. 주요 법 개정 사항은 국회 심의를 거쳐야 하고 시행 시점도 항목마다 달라요. 정부안대로라면 종부세는 2028년부터 주택 수보다 보유 주택의 전체 가액을 중심으로 세율을 적용하는 방식으로 바뀔 예정이에요. 상생임대주택 특례는 2026년 12월 31일 종료돼요. 지금은 임대료를 직전 계약보다 5% 이내로 올린 상생임대인 경우 일부 양도세 거주요건을 면제받을 수 있지만, 내년부터는 원칙적으로 이 특례가 사라져요. 다만 계약 종료 뒤 일정 기간 안에 주택을 팔면 예외적으로 혜택을 받을 수 있어요.

📌 우리 집 공시가격이 실거주 1주택 기준 14억 원을 넘는지
📌 실제 거주 기간이 몇 년인지
📌 상생임대 특례를 적용받고 있는지
📌 국회 심의 결과와 실제 시행 시점이 언제인지

Q. 실거주 1주택이면 세금이 무조건 줄어드나요?

A. 꼭 그렇지는 않아요. 정부안대로라면 실거주 1주택자의 기본공제가 12억 원에서 14억 원으로 올라 중간 가격대 주택은 부담이 줄어들 수 있어요. 반면 공시가격이 높은 주택은 공정시장가액비율과 세율 조정, 세액공제 한도 등에 따라 세 부담이 늘어날 수도 있어요. 최종 부담은 국회 심의 결과와 주택 가격, 거주 기간 등에 따라 달라집니다.

혹시 지금, 감당하기 어려운 빚으로 고민하고 있나요?

개인회생이 가능한지 먼저 세 가지부터 확인해보세요.

① 소득이 있나요?
② 채무가 천만 원 이상인가요?
③ 채무가 재산보다 많나요?

대출이나 카드값 때문에 매달 버티는 게 어려워지고 있다면, 더 늦기 전에 개인회생이 가능한 상황인지 먼저 확인해보세요.